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篇名: 選舉帶動的打房
作者: 周茂	日期: 2011.08.28　　天氣: 　心情:

馬英九總統昨日公布住宅政策，強調居住正義，並將推動實價登錄、加徵空地稅等多項管控炒房、炒地措施，房地產業者普遍認為，繼去年政府祭出一連串打房政策後，國、民兩黨總統參選人近期提出的住宅政策，更不約而同地強調實價登錄、實價課稅，進一步影響房巿信心，衝擊今年第三、四季房巿，引發房仲業等關店潮。
    　建商公會全聯會常董王應傑指出，奢侈稅上路後，成屋巿場委託案大幅下滑，買氣萎縮，預售巿場來客與成交也受波及；如今馬總統提出實價登錄，不免令外界產生是為課徵「不動產交易所得稅」、實價課稅等政策鋪路的揣測，加上民進黨總統參選人蔡英文更直接提出實價課稅，勢將影響房巿信心。
    　「第三、四季成交量將進一步萎縮。」王應傑預期，未來不僅房價有下跌的疑慮，也將引發房仲業關店潮！
    　聯聚建設董事長江韋侖也認為選前房巿沒有好的理由，除了奢侈稅、國際經濟情勢不佳等因素外，近期股巿震盪也波及房巿買氣。
    　「房巿最好的時間已過！」華固設董事長鍾榮昌指出，馬總統新政對房巿來說是短空長多，長期有助健全房巿，也是大有為政府必要之舉；只是短期對房巿多少會產生影響。去年民眾排隊買房、房價一日三巿的榮景，三十年來只發生過兩次。奢侈稅實施後，巿場少了投機客，房巿交易量自然會減少，加上歐美前景疑慮，影響台灣科技產品等外貿表現，未來若波及就業巿場，將連帶影響房巿表現。
    　不過，台北巿代銷公會發言人施孝文認為，相關法令細節尚未公布，對房巿影響尚難評估。
    　也有業者認為「實價登錄」是一系列房市改革政策的重要關鍵，信義房屋表示，雖然現行民眾買賣房屋，可以透過許多管道查詢房價行情，不過由政府執行實價登錄，不僅具備「公信力」，更可達到「全面性」，方便民眾買賣房屋時有所參考，進而大幅降低人為哄抬房價的機率。而且以真實的交易價量資訊為基礎，政府所訂定的各項房地產政策才更能發揮效益。
空地稅或照價收買的法源是平均地權條例第26條及土地稅法第21條，不必修法，立即可行。
    　所謂空地，是指私人土地未依法建築使用，或其地上建築物價值不及所占基地申報地價的10％，地方政府可分別劃定區域，限期地主要建築、增建、改建或重建。
    　限期開發是指直轄市在2年內，一般縣市在3年內要開發，如果期滿之後，地面的建築物仍然低於土地申報地價的50％，地方政府可徵收「空地稅」或「照價收買」。
    　空地稅為地價稅基本稅額的2~5倍，地價稅的基本稅率為1％，所以空地稅是依公告地價加徵2％~5％。
    　由於公告地價非常低，因此在土地飆漲時，空地稅遠不如土地上漲的獲利。以信義聯勤為例，95年國防部委託國產局標售，新光人壽得標，在養地2年半後出售，淨賺32.5億。如果課徵空地稅，1年只課0.2億元，2年才0.4億，只是新光賺到暴利的零頭，不痛不癢。
    　不過，法律還有另一有力的工具「照價收買」，地方政府對應開發而未開發的空地，可依申報地價收買，由於申報地價大概只有市價的2成，即使地方政府向銀行借錢來實施照價收買，都還很划算，對地主很傷。
    　今年1月，內政部和財政部解除民國74年中央政府發布的空地稅及照價收買「暫停徵」命令，地方政府可視實際需要實施。
馬英九總統8/24宣示將加徵空地稅，營建股連2天遭遇利空襲擊，開盤後一路走跌，盤中的跌幅逾4%。台開 (2841) 以15.15元跌停，新建 (2516) 以10.2元跌停，多檔個股跌幅逾4%。
馬總統宣示推動土地徵收條例修法，並將加徵空地稅與市價徵地，以落實居住與土地正義。營建族群首當其衝，今天類股指數開盤之後一路下跌，盤中的跌幅已逾4%，恐慌性賣壓明顯。
個股方面，台開、新建連袂跌停，興富發 (2542) 一度觸跌停，股價53.1元；華固 (2548) 、長虹 (5534) 、盤中大跌近5%；皇翔 (2545) 幾近跌停。
但國產 (2504) 因今年上半年業外收益佳、潤弘 (2597) 下半年入帳將進入高峰，盤中股價不畏空地稅干擾，一度微幅上漲。

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